Compravendita di un immobile ed adempimenti successivi alla firma

Quando si parla di compravendita immobiliare è importante sapere anche quali sono i passaggi che devono seguire la firma dell’atto e che cosa comportano. A partire dalla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, senza dimenticare l’importanza della trascrizione nei Registri immobiliari pubblici e la voltura catastale.

Oggi, questi tre adempimenti avvengono contestualmente, perché tutto si perfeziona in modo telematico attraverso la compilazione del Modello Unico Informatico (MUI).

Compilando tale modulo, l’atto viene registrato, volturato al catasto e trascritto presso la Conservatoria competente dei Registri immobiliari. Uno dei vantaggi di questa procedura, ormai in vigore da diversi anni, è che il compratore non deve più preoccuparsi di nulla. E’ il notaio, attraverso la presentazione del MUI, a comunicare l’avvenuta compravendita tutti i soggetti in vario modo interessati.

Gli unici due soggetti non informati dal notaio sono l’amministratore di condominio e il commercialista, che devono essere avvisati dal cliente. All’amministratore di condominio può essere consegnato il certificato di rogito, che come consuetudine viene rilasciato dal notaio. Al commercialista può essere consegnata la copia cartacea dell’avvenuta registrazione, trascrizione e voltura, rilasciata sempre dai notai, in modo tale che nella predisposizione della denuncia dei redditi il commercialista stesso possa prendere atto che c’è un immobile nuovo o in più nel patrimonio del compratore.

La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate serve per assolvere le imposte dovute. Si ricorda che, quando si compra da privati e si tratta di prima casa, l’imposta di registro è il 2% sul valore catastale, mentre per la trascrizione e la voltura le imposte ipotecaria e catastale sono fisse; per quanto riguarda la seconda casa, l’imposta di registro è il 9% complessivo, che comprende imposte ipotecarie e catastali.

Quando si compra da impresa, l’atto è soggetto a Iva, che viene pagata al venditore, il quale è soggetto passivo dell’imposta; in tal caso, si versa un 4% quando è prima casa, un 10% quando è seconda casa e le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono tutte e tre fisse, cioè tre volte 200 euro.

La fondamentale importanza della trascrizione dell’atto nei Registri immobiliari sta nel fatto che essa rende l’atto opponibile ai terzi. Al di là della priorità di stipula, quello che rende efficace di fronte ai terzi l’intervenuta compravendita è proprio la trascrizione alla Conservatoria.

Facciamo un esempio. Poniamo il caso di trovarci di fronte a due compravendite, nelle quali lo stesso bene viene alienato prima ad un soggetto e poi ad un altro. Proprietario diventa il primo soggetto, perché è il primo ad avere acquistato, ma se il giorno dopo l’immobile viene venduto a un secondo soggetto e questo effettua prima la trascrizione, la compravendita risulta a lui non opponibile, con la conseguenza che di fronte ai terzi il proprietario è il secondo soggetto e non il primo, che invece ha comprato il giorno precedente.

Quella di trovarsi di fronte a un soggetto distratto o a un truffatore, di fatto, è un’ipotesi marginale. Ma bisogna fare attenzione alle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Se ad esempio, due o tre giorni dopo la vendita di un immobile, nei confronti di colui che ha venduto viene iscritta un’ipoteca o viene trascritto un pignoramento e la compravendita non è stata ancora trascritta nei Registri immobiliari, l’acquirente – che ancora non risulta proprietario – si trova ad aver acquistato un immobile con una formalità, a lui opponibile, che al momento della stipula non era conosciuta.

Questo è il motivo per cui – al di là del fatto che il termine di legge per registrare, volturare e trascrivere è di trenta giorni – si tende ad effettuare i diversi adempimenti nel più breve tempo possibile, tendenzialmente nei tre giorni successivi alla compravendita, così da proteggere l’acquirente da qualsiasi rischio.

La voltura catastale ha una valenza esclusivamente fiscale. Ai fini della proprietà quello che fa fede è la Conservatoria dei Registri immobiliari, il Catasto serve a enucleare la possidenza fiscale di un immobile e, attraverso le rendite, conoscere la base imponibile per i pagamenti delle varie imposte che gravano sull’immobile, dall’Imu alla Tari. Sotto questo profilo, l’ufficio competente è il Catasto e non la Conservatoria.